我与物业设施设备管理这些年
2017-04-05 10:32来源：碧水天源作者：陈洪斌人气：
| 光阴似箭，日月如梭，转眼间加入南峰物业已近12年了，回想起这12年来工作与生活的点点滴滴，心情倍加激动，感触良多！有成功与喜悦，也有失败，挫折，辛酸与泪水！ 自2005年从事物业设施设备管理工作到现在，能坚持下来，首先要感谢培养我的公司领导 ，是他们给了我莫大的支持与鼓励，使我更加坚定了管好物业设施设备的信心和决心！其次要感谢帮助过我的同事和广东物业管理界的同行朋友们！是他们良好的工作作风和不断追求卓越品质的敬业精神感动了我，让我充分认识到物业设施设备管理在整个物业管理中的重要地位，真正懂得了做好物业设施设备管理是促进物业保值增值的有效手段，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件，更加感受到了自己肩上这份沉甸甸的责任与担当！并以“没有最好，只有更好！”的服务理念作为宗旨，时时刻刻提醒和鞭策自己，逐步使自己成长为一个真正懂物业设施设备管理的物业人。 下面，把我个人从这十几年的物业设施设备管理工作中学习和积累的一些有益的经验和做法归纳总结出来，与大家共同分享，同时也希望能给广大的同行朋友们在今后的物业设施设备管理工作中提供一些力所能及的帮助！ 改革开放30多年来，特别是最近十几年，随着社会经济的高速发展，我国的房地产行业可谓是高歌猛进，一路飘红！成熟的物业如雨后春笋般的不断发展和壮大，一大批技术先进的设施设备出现在各种业态的物业当中。如何做好物业设施设备管理工作，满足广大业主的需求，成为摆在我们物业管理公司面前的重大课题。对此，我们必须清醒地认识到物业设施设备管理是一项精、细、杂、累的技术性工作，它需要付出艰辛的劳动与艰苦的努力，大到一套价值几千万元的大型中央空调设备，小到一颗几毛钱的用于紧固的螺丝钉，维护保养时都要足够重视，同样对待。如果工作粗制滥造，马马虎虎，随随便便，缺乏标准化的、科学的管理方法，就会缩短设备的经济寿命和使用寿命，降低设备的使用价值，就不能有效地满足业主的需求，甚至会造成重大的安全事故。给物业管理工作带来严重的负面影响。 物业设施设备管理的好坏的直接关系到业主的满意程度，同时它也是衡量物业管理服务的标准之一。因此，我个人认为，每一个物业管理企业都应高度重视设施设备管理工作，把它作为整个工作的核心任务之一来抓紧抓实。否则，将会严重影响企业的经济效益、企业的社会效益。这就是设施设备管理在物业管理中的重要性所在。 那如何做好物业设施设备管理工作呢？从以下几个方面进行阐述： 一、打造一支高效、精干、优质的技能型管理队伍 满意的服务源于优质高效的管理，优质高效的管理源于优秀的管理团队，优秀的管理团队源于高素质的人才，人才是搞好管理的关键。物业设施设备管理也不例外。现阶段，物业管理行业作为新兴的朝阳产业，在我国正方兴未艾，如火如荼的发展，对人才的需求迫不及待，但由于目前此行业定位较低，同时也未被社会各界重视，从业人员薪酬不高，导致人才招聘困难，技能型人才的招聘更是难上加难。从而制约着物业企业管理服务水平的提高，不利于整个物业管理行业的健康发展。因此，作为物业管理服务企业，要想做强做大，技能型人才不可或缺，尤其在设施设备管理方面，更应该花大气力引进或内部培养一批高素质技能复合型人才，组建高效精干的设施设备管理团队，为提高物业管理服务水平提供强有力的支撑。唯有于此，才能真正为广大业主提供满意的、贴心的，甚至是锦上添花的服务，进而为实现物业服务企业的美好愿景奠定坚实的基础。 二、注重和规范物业设施设备基础管理 做好物业设施设备基础管理工作，从以下三个方面为抓手来进行： 1、严格物业设施设备承接查验 物业设施设备承接查验是对物业共用部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受相关图纸、说明文件等物业资料。是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始的首要环节。严格的物业设施设备承接查验，有助于明确建设单位，施工单位，物业企业的责、权、利关系，维护物业企业自身的合法权益。同时也能促使施工单位提高工程建设质量，加强物业建设和管理的衔接，提供物业管理的必备条件，为后续的物业设施设备管理减少不必要的麻烦，更有利于整个物业管理工作的顺利开展。由此可见，物业设施设备承接查验至关重要。 2、建立健全物业设施设备档案资料管理 物业设施设备档案资料主要包括设备原始资料、设备技术资料、设备使用、维护、修理、改造的运行管理资料。建档的主要目的是规范管理，便于事后追溯，同时还可以作为管理的证据。 设施设备原始技术档案——随机资料（竣工资料和技术资料、生产厂家的安装维护使用说明书等）和设施设备基础管理档案——运行、维护、修理、报废资料（设备登记卡、设备清单、设备台账、设备卡、运行、维护、维修、改造、报废资料等）的建立是一项细致繁琐的工作，应安排专人按有关规范和制度的规定进行整理归档。随机资料永久保存；基础管理资料的保存应根据设备使用情况具体确定期限，一般来讲，使用维护档案保存年限3-5年，可定期处理。 设备档案资料的管理应统一编号，规范管理，分类归档，严格管理，大型机电设备档案按每台单机整理，做到“一机一档”，存放于专用档案盒内，方便查阅和管理。同时应明确设备档案管理责任人。 3、实施标准化管理 为了更安全、规范、有序地实施物业设施设备管理，为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段，应做好以下几个方面的工作：首先：为设备管理的实施提供共同的行为准则和标准，应引入ISO国际标准质量管理体系，建立和完善各类设施设备管理标准和完好率标准。其次：建章立制，对于物业设施设备管理，应从技术规程、管理、责任三个方面建立专业化的管理制度，主要包括安全管理制度、责任制度、运行管理制度、维修制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。第三：搞好人力资源管理。物业设施设备管理人员要求持证上岗，取得从业资格证书，特别是特种设备的运行、维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业，同时要对设备部门的工作人员开展业务技能大培训，提高专业技术水平。 三、重视物业设施设备日常运行、维护及安全管理 物业设施设备日常管理与维护是确保设备安全、正常运行的必要条件，是提高设备经济寿命和使用寿命的有效手段。保持设备运行在技术性能上始终处于最佳状态，满足用户需求，应针对不同设备各自的特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程和运行方案。首先应制定设备使用守则：定人、定岗、定机；制定各项规程；建立设备“三好”（管好，用好，维护好）、“四会”（会使用，会维护保养，会检查，会排除故障）及“五项纪律”（遵章守纪，遵守安全规程，保持设备清洁、管好工具及零配件，及时报告或排除故障）。其次是合理使用设备：根据设备数量，技术操作复杂程度，用户需求及环境变化合理配置人员，为各设备提供良好的工作条件和外部环境（如：单独机房，照明设施，通风设施，空调等）。第三是建立健全管理制度：如：责任制，规程，程序，维修保养手册，作业指导书，应急预案等。 物业设施设备在使用过程中会发生螺丝松动，管道泄漏，机组震动，零部件磨损，设备发热，压力异常等情况，这些会影响设备的正常运行，严重时会造成设备事故。因此，对设备运行的日常维护尤为重要，维护方式主要是“清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻”及外观表面检查，检查要制度化、规范化和标准化。设备在使用过程中，有形磨损和无形磨损会交织出现，运行阶段一定要强化润滑管理；特种设备的维护保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保其安全、正常运行。强化对设施设备的巡视检查，制定设备年度预防性维护计划和月度维护计划并有效落实，保持设施设备良好的技术状态，使设备安全、高效运行，提高设备的运行效率，最大限度地满足用户的需求；同时也可以有效延长设备大中修周期，甚至避免设备大修，从而最大限度地降低设备寿命周期成本，为广大业主创造价值，为社会创造效益，真正体现物业管理的价值。 物业设施设备运行的安全管理应遵循“安全第一，预防为主”的原则，严格并落实各项安全管理制度，把安全管理当天大的事来抓，始终绷紧“安全红线”这根弦，让“安全”二字深入人心，使其成为一条全天候带电的“高压线”！ 四、控制好物业设施设备维修管理 物业设施设备的修理主要是指大、中修和更新改造。修理必须贯彻“预防为主”的方针，应根据企业的性质、设备特点、及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期，采用新技术、新材料、新设备和新工艺等“四新”技术，以提高维修质量，减少停机时间，减小用户投诉，降低维修费用，达到实施有效，降低成本的目的。 物业设施设备的更新改造应符合国家节能环保的要求，在进行充分的经济论证和确保经济效益的前提下，应用现代科学技术和先进经验更新改造现有设备，补偿设备的有形磨损和无形磨损，实现物业设备的安全、高效运行。 五、制定物业设施设备完好率评定标准 物业设施设备完好率评定标准的制定是一项系统化的工作，首先应做好设施设备完好的分类；其次是针对物业设施设备7大块的内容，根据各块自身的特点，应大体从检查项目、技术要求、检查方法、考核定分等几个方面来进行。每半年对所管辖区域的设备进行完好率统计，将统计结果作为管理处设施设备管理目标责任的考核依据。从而能够更好、更规范、标准化地实施物业设施设备的管理。 六、对外积极开展物业设施设备管理交流互鉴 随着社会的发展和人民生活水平的不断提高，人们在享受物质生活的同时，也在追求高品质的精神生活，作为物业小区的业主，也不例外，这就对物业服务的标准提出了更高的要求，物业设施设备的管理水平也应随之提高，各种物业设备必须保证安全、正常、可靠运行，一旦出现问题，势必会影响到相关业主的正常生活。因此，物业管理企业对物业设施设备的管理必须高度重视，除了公司制定相关管理制度和规定之外，还应积极同行业精英相互交流学习，互相借鉴，汲取其精华，学习人家先进的管理方法和管理经验，不断提高自身的管理技术和水平，同时也为行业管理水平的提高贡献智慧和力量。 以上就是这些年来我对如何搞好物业设施设备管理工作的一些心得、体会与见解。我坚信，只要我们一步一个脚印，坚持不懈，精益求精，继续努力，把各项设施设备管理工作抓紧抓实抓到位，做到事事有人管，件件有落实，人人有责任，我们的物业设施设备管理水平一定会芝麻开花节节高！ （完） |
