世联新纪元事务所郭玉涛律师

　　事件

　　某小区入住后，停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放。没过多久，车场挂出牌子，称物业管理公司已经申请办下来手续，该停车场变为经营性停车场，每

　　小区内一些业主准备交钱，另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地，随便一申请，立个牌子就能收钱，这到底有没有依据呢？

　　说法

　　无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费，一为保管费用。这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题，我们要先分清谁享有土地使用权，谁提供汽车服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配，否则就只能是一头糨糊。

　　土地使用权益

　　小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。

　　其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。

　　以北京为例，土地出让金不是按照土地面积计算，而是按照房产建筑面积计算，一个小区的全部土地成本，已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。

　　这是物权法的基本原理，只是由于中国目前尚未出台，才有一些开发商混水摸鱼，有的说我只卖房不卖地，有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单，就是要把这些暗里卖给业主后，再将这些业主财产明里卖出去或租出去，再挣一次钱。

　　由于法律规定不到位，造成目前审批停车场的时候，不管小区业主入住多少、多久，政府部门依然还以开发商为产权人，以开发商的土地使用证书为场地产权证明，以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料，就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人———小区全体业主，往往既不知道，也无力掌控。这样的现实，无疑是对全体业主权益的又一次侵害。

　　　停车收益分配

　　确认小区内土地使用权归全体业主共有，就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种，是否应该归全体业主呢？

　　还是以北京为例，《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，住户机动车存车时，按照大车每月210元，小车每月150元的标准向物业管理公司缴纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区，他的房子小于100平方米，那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营几乎无成本，停车费利润多多。所以，物业管理公司只要能办下来停车场经营的核准手续，就等着发财吧。

　　对于业主的质询，物业管理公司往往称：我申请、批准的手续没问题，收费是政府定价，所以您就乖乖交钱吧，没商量。

　　这话不完全对，物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权，即便是开发商开办的物业管理公司也不例外，当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务，而收取的一种保管服务费用。

　　既然是保管服务费用，那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务，就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏，也不由物业管理公司负责。

　　但是实际上，物业管理公司往往强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门，这个时候，所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用，也体现了强烈的土地使用费性质。从另外一个角度看，就算全部停车费都应该由物业管理

　　公司收取，但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的，因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用，所以无论如何，都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用以公益事业支出。

　　实践中这样的情形很难做到，无非基于几个原因：1、法律没有明确的规定；2、业主对此了解不多；3、物业管理公司不舍得。随着时代发展，法制进步，这只是个时间早晚的问题了。

　　委托管理道理等同

　　有些小区是委托一些专业的停车场经营公司办理停车收费事宜的，其权限完全是受物业管理公司或者开发商的委托而来，因此等同前面谈到的物业管理公司，没有什么特殊。

　　因此，对于一般情况下开发商出卖停车位的问题，我认为已经卖出的车位，可以归购买者独有，但是开发商应该按照标准按月缴纳停车费，否则就是侵夺全体业主的财产，极不公道。

　　需要说明的是，本文主要是针对小区内地上停车场而谈，小区的地下停车场有特殊性，不在本文范围之内。