物业管理节能大有可为
2015-07-06 14:34来源：房地产时报作者：唐颖豪 王丰芳人气：
| 建筑能耗的浪费，严重制约着物业服务企业的发展。然而，什么是节能？物业管理该怎么节能？是随手关个灯，还是节约用水？显然，这些都是简单节能方法，浅层次对节能的理解。如今，一些物业管理企业在管理物业中运用专业技术，被称为“节能的践行者”。《房地产时报》特地邀请沪上物业公司中的节能模范和节能专家，提供各自的金点子。 小专利能节电百亿元 上海凡鑫投资管理中心董事长王文才 1度电约烧400克煤，2500度电就是1吨标准煤，如以2500度电费一千多元计，平均改造一个建筑面积5万平方米的住宅小区，每年变频供水泵房节约电费至少1万元，省下煤炭可达近10吨。 “十二五”规划明确提出节能减排号召，合理用电、节约用电称为节能减排工作的重中之重。 怎样才能不花大投入又可最大限度地节能？凡鑫投资管理中心通过长期摸索实践，针对楼宇的实际情况精打细算量身定做，只需对水泵进行小小改造，最高节能可达到70%。更新后的供水系统可以根据用水量调节水泵频率，在供水较少时低频运转，大大节省传统水泵不断启动时耗电量较大的缺点，相较以往节电至少在50%以上。数据显示，浦东新区海阳新村小区在改造前全年用电量是1183度，改造后仅为490度，节能高达58%。此外，改造后，避免了传统水箱储水方式易造成二次污染的问题，也节省了水箱和消毒设备的开支；用水低峰时设备进入休眠状态，可以延长机组使用寿命，并且减少水箱蓄水的二次污染，以及消除大楼定期清洗和检修时需要停水的矛盾；新供水系统无须专人值守，节约了物业成本。 这套鑫能源楼宇变频供水节能装置已获得国家专利技术，全面创新变频水泵供水系统的节能技术，可综合实现住宅、宾馆、写字楼等建筑供水系统节电最高可达70%。鑫能源楼宇变频供水节能装置只需三天时间的改造安装，即可大显身手。不仅与原有供水系统完全兼容，只需增加节能设备，同时改造设施绝不影响供水，而且彻底解决了各大楼宇蓄水池在清洗或检修时的停水矛盾。 目前，上海凡鑫投资管理中心特别提供资金，相当于免费为物业公司提供变频供水系统的节能改造，并免费提供技术服务10年，让业主与物业管理公司多方受益。目前，锦江之星上海世博店、浦发绿城、银马苑、谊达小区、海阳新村、青浦佳园、世纪苑等数十个工程改造试点已经完成，综合节电至少50%，最高可达70%，获得市场好评。上海有1万多个住宅小区，假如都能使用这项节能装置，一年节电就可达上百亿元，这是一个惊人的数字！ 三不管，物业节能动力弱 上海诚成物业管理有限公司董事总经理茅伟雄 物业公司在建筑节能中担当着重要作用和责任，但也处在矛盾中。 看个数字。不完全统计，沪上有1.2万多个住宅小区，如果每个小区单单每年节电1万元，一年节省下来的总费用超过100亿元。然而，能源管理处在三不管状态。一是业主委托物业，把能耗费用转移给租客，节能动力不会很强烈。二是从政策法规角度，物业对能耗管理技术力量相对薄弱，法规要求物业公司在楼宇中的作用是保障运行，与节能有矛盾。三是付钱方即租客，相当一部分力量单薄，没有能力要求对楼宇进行改造。而且商办楼宇公建能耗大，业主往往采取酬金制聘请物业公司，在这种模式下，物业公司只会关注保障运行，节能动力不足。 但是，建筑节能空间巨大。根据“十二五”国家发改委文件，其中要求公建2万平方米以上的建筑节能空间30%。 100亿元就是30亿元，这块“大蛋糕”非常诱人。统计下来，建筑往往存在三个环节的不匹配：一是原始设计以规范作为设计依据，配置都有相当大余地；二是风、水等每个系统之间匹配与使用人之间往往匹配度不高；三是管理者通常进行简单管理，如以温度来开关空调，其实里面有专业和技术要求。 然而，物业公司在建筑节能又有着天然优势。首先它对系统的了解比任何人都深刻，其次与客户有密切联系，最后具有设备维护优势。如今，物业管理行业都开始对节能重视起来，点对点，局部进行改造，比如换个灯（照明系统），改造空调系统。最近，我们推出一个新模式，称为能源管理，即用户提供一套最合适的节能解决方案。正在针对建科大厦进行节能改造，预计节约将达到25%以上。 找出“病症”合理节能 上海浦江能源管理有限公司市场营销部经理孙捷 物业管理要节能，首先要了解每个物业小区能耗到底集中在哪里？找出能耗关键点，进行节能局部改造。通过调研管理的各类物业发现，能耗首先集中在电，占物业能耗的90%以上。以小区物业为例，就是照明能耗最大，比如公共照明、景观照明，有些小区车库24小时照明。其次是生活水泵和电梯。如果是办公楼宇，用电集中在空调、车库、照明和地插。公共物业用电集中在车库、空调和生活水泵。归纳来看，各类物业能耗主要集中在空调、照明和生活水泵。 如今，越来越多的小区开始引入成熟技术进行有效节能。比如水泵改造，大多数小区用的供水系统是“变频＋水箱”，改造后采取无负压水泵，接入市政水管可利用原楼层供水管道。一个小区改造后，每月电费从4800元减到2400元。又如车库改造，日光灯换成LED灯管，还有的在此照明系统基础上增添分项计量和智能网管，由此形成管理新系统。在我们管理的一个物业中，某天晚上项目经理接到智能网管报警，能耗高出平日20%，项目经理马上打电话让轮值安保巡查是否有没有关的设备，安保这才发现有两台机器没有关。 物业管理的节能改造方向在哪里？我认为物业公司没有必要研发产品，可从市场上寻找成熟产品。比如像凡鑫研发的专利技术 “鑫能源楼宇变频供水节能装置”，今后会与之寻求合作机会。其次资金方面，首选合同能源管理模式，这对物业公司没有资金风险，产生效益也可共同分享。最后管理方面，用智能化、网络化、可视化管理模式，提高管理效率，用智能化手段植入物业管理。 前期介入提出节能要求 上海景瑞物业管理有限公司工程技术部总监洪金华 物业公司往往受制于成本，不敢在节能设备上花大投入，但为了生存，又不得不采取必要的节能手段。最常规的就是针对水、电、煤进行改造。景瑞物业在管理住宅小区时，觉得车库是能耗大头，但改造感应设置成本很大，怎么办？通常车辆进出有平常期、高峰期和低谷期。我们采取高峰期车库灯全明，平常期开二分之一照明，低谷期通过地感感应启动照明设备，即感应系统感应到车辆进入后才启动照明设备。 不少住宅小区里电梯都会安装空调。为了保障设备运行，又能节约能耗，多采用的是家用空调，然而有缺陷，必需定时每天操作，不能自动启动，且一到夏季，整个能耗非常大。景瑞通过空调内机改造，早上8点到晚上8点运行。 作为地产公司旗下的一家物业公司，景瑞更注重前期介入对机能提出要求。毕竟建筑外墙保温，门窗设计大小、朝向等，都对后期业主能耗产生较大影响。包括在设备选择上，不单选择节能性灯具，还要在控制方式上分路间隔控制。 能源管理不妨“外包” 上海其士物业管理有限公司（香港）大陆地区经理高九红 很多小区由于开发比较早，不仅与现在的节能要求脱节，而且在环境改造上得不到支持。建议物业公司在市场上寻找能源托管方法，找到好的平台，外包实现能源管理。 作为楼宇长期管理者，物业公司是节能的承担者。比如我们管理的是一个1999年建造的楼盘，因没有条件前期介入，后期履行物业节能碰到很多困惑，很多构造不允许实施节能管理。如果物业管理能渗透到物业前期，就好办多了。随着社会发展，一定要细分，购买专业服务，通过合同能源管理实现节能。此外，节能工作比保洁保安更，需政策鼓励，以实现节约能源大目标。 节能标兵被诬“偷电” 上海申大物业公司四季园小区经理蒋明华 物业公司在节能上困惑不少。讲个实际案例，三年前街道要求各小区为节能做贡献，但开发商不允许添加设备，于是我们只好通过最原始的办法进行节能。比如4路灯改2路灯，把电费降下来。车库引入广告公司，和他们商量什么时候用广告公司的电多一点，什么时候用物业的电，然后把贴顶灯往下吊以增加亮度，并消灭一点无用的灯光照明，几番尝试，竟也成了当时的节能标兵。这些方法和今天的节能技术要求差远了。但搞了一段时间后，业主说物业公司在“偷电”。现在知道了凡鑫公司，他们研发专利技术“鑫能源楼宇变频供水节能装置”，免费给物业公司提供设备，还输出维护人员，这种模式应该大力推广。上海有那么多的住宅小区，如果每个小区都能在节能上动脑筋，减下来就是“贡献”。 |
