当前物业管理中存在的十大误区(3)
2015-07-02 17:08来源：未知作者：admin人气：
对于买房人，买房居住也不是唯一的目的，如果买房人买房是为了转手或出租赚钱，在房屋转手或出租前，同样不能因为空置而不缴纳管理费，在转手和出租时也应要求接手人和承租人接受公约的约束和物业公司的管理。业主对出租的房屋负有最终的责任和义务(例如：承租人不缴纳物业管理费，出租人有最终缴纳的责任)。买受二手房的人在接收房屋权力的同时也接收了相应的义务(遵守公约和接受物业公司管理)。 误区八：房地产商和物业公司签订的物业管理委托合同没有到期，业主委员会不是签字方，无权解除合同，否则，物业公司的前期投入会受损失，还会影响物业管理的稳定。 有这种思想的人关键还是搞不清物业管理实际是业权的反映，不了解房地产商早期做为物业管理委托人是因为它委托物业公司时物业的业权100%在它手里，它委托物业公司的身份不是房地产商，而是物业的业主。随着房屋的销售，房地产商的业权在不断地减小，当少过50%后，它就无权再代表物业的全体业主，房地产商委托物业公司的合同应在业主委员会新的委托合同发出之日起自动失效。 至于物业公司的损失和物业管理稳定问题要从两方面看： 第一，如果物业公司是房地产商临时搭班子建的，不具备专业管理水平，一旦被所管物业的业主委员会解聘，就会失业，前期投入的损失在所难免；如果物业公司是社会上的专业化公司，它生存的第一天靠的就是竞争，对它们来讲是“东方不亮西方亮”，前期投入损失几乎为零。 第二，一个具有竞争力的公司，绝不会轻言失败，即使由于暂时失误或业主不理解被解聘，他们一定会坚守岗位，保持物业管理交接期的稳定，因为它们坚信会“东山再起”，只有那些靠房地产商恩赐过活的物业公司才会“破罐破摔”。 要想物业管理事业能够健康发展，政府就应该促进物业管理朝社会化、市场化、专业化的方向发展，对于破坏物业管理交接期稳定的公司坚决吊销它的物业管理资格，而完全没有必要消极地去保护这些“大浪淘沙”下来的公司。 误区九：物业管理行业是一个低技术、劳动密集型产业，需要企业的培训，逐步提高，业主不应对物业公司要求过高。 这种论点的前提虽然正确，但决不意味着因此可以原谅一些物业公司的服务不到位，业主交的物业管理费不是给物业公司培训工作人员，提高服务质量用的，物业公司只有具备与收费相应的水平时才能承担物业管理工作，正如人们常说的“没有金刚钻，别拦瓷器活儿”。 目前物业管理的纠纷和业主的不交费，其中一个直接原因就是有为数不少的物业公司即无自有资金，又缺少有质素的物业管理人员临时拼凑的。目前，社会上靠别人给启动资金、完全靠服务对象预交费运营的公司恐怕除物业管理行业再难找到第二个行业。 令人费解的是，持这种观点的人却整天喊着：“政府要给予物业管理企业一个大的支持和保护”，笔者真不知一个低技术、劳动密集型的物业管理行业要政府保护什么？在市场经济条件下，仍想整天躺在政府的怀里，在政府的庇护下不思进取的企业，结果只有一个：被市场淘汰！ 误区十：过分强调市场原则，忽视政府对公共服务价格约束的作用和必要性，忽视人民的承受能力。 由于目前商品房的数量在社会上所占的比例有限，商品房的业主对承担物业管理费和停车费的横向比较，不可避免地认为自己缴纳的费用过高。因此，商品房小区的服务收费虽理论上不能称作公共服务收费，属于私人性质，但这个观念不是一朝一夕能够转变的，有待社会大环境的转变，在这个转变完成之前，政府有关部门需要对住宅小区的各种收费进行指导和监管，而不能回避矛盾或推卸责任。 |
